城市商業(yè)空間分布的基本特征是集聚。

人們在特定的地點更容易找到多樣化的商家，商家也在特定的地點更容易捕獲流量。

舉個例子：上海內(nèi)環(huán)線以內(nèi)（約占全市土地面積的1/50）居住著全市常住人口數(shù)量的1/7；而在工作時間，這1/50土地上的人口將增加到1/5。

與高度密集的人口相對應的，是更加高度密集的線下商圈。

（上圖中每個圓點代表一個250m*250m區(qū)域內(nèi)的餐飲店數(shù)量。圓點越大表示餐飲店數(shù)量越多。數(shù)據(jù)來源為某線下餐飲推薦平臺，餐飲店樣本數(shù)量約8萬家。）

如上圖，1/50面積的土地上（內(nèi)環(huán)內(nèi)），集聚了大約1/6人口的土地上，卻集聚了1/3的線下餐飲門店。

線下餐飲店的集聚度是人口集聚度的2倍。

消費者總是希望能夠“就近”找到豐富多樣的商家。但對于商家來說，沒有足夠的人流量支撐，將難以存活。城市商業(yè)空間圍繞重要節(jié)點高度集聚，是消費者與商家的博弈中，形成的一種長期穩(wěn)定的均衡格局。

然而，當互聯(lián)網(wǎng)時代到來，許多的生活場景和商業(yè)活動都搬到了線上。互聯(lián)網(wǎng)會給線下的商業(yè)格局帶來什么樣的改變呢？近期，城市數(shù)據(jù)團和餓了么合作，做了一個有趣的小研究。

（上圖中每個圓點代表一個250m*250m區(qū)域內(nèi)已入駐外賣平臺的餐飲店數(shù)量。圓點越大表示餐飲店數(shù)量越多。數(shù)據(jù)來源為餓了么隨機抽樣的6萬家餐飲店樣本。這6萬家店跟前面的8萬家店會有重疊，他們通常都會同時開展線下線上業(yè)務，但為了凸顯其差異屬性，我們稱前者為線下餐飲店，后者為外賣餐飲店。）

有的讀者可能已經(jīng)看出來了：比較上面兩張圖，外賣餐飲店的空間分布明顯更加扁平化和碎片化。具體來看一組數(shù)字：

上文中提到，上海1/3的線下餐飲店位于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)；而外賣餐飲店只有1/8在內(nèi)環(huán)內(nèi)，甚至還不及夜間人口的占比。

我們篩選出上海top1%的高密度就業(yè)區(qū)域，這個區(qū)域內(nèi)集聚了1/5的線下餐飲店，卻只有1/10的外賣餐飲店。

超過1/5的線下餐飲店分布在地鐵站附近300米范圍內(nèi)，而外賣餐飲店的比例約為1/8。

超過1/6的線下餐飲店開在大型商業(yè)綜合體里面；而外賣餐飲店的這個比例不到1/10。

線下餐飲店的集聚度是人口集聚度的2倍，而外賣餐飲店的聚集度則與人口集聚度基本持平（甚至更低）。而互聯(lián)網(wǎng)“拍扁”了城市，終于實現(xiàn)了“有人的地方就有商業(yè)”。

我們具體來看幾個案例。

CBD的“商戶生意出墻”

依托交通樞紐地位，虹橋成為了上海外環(huán)線以外為數(shù)不多的大型商務區(qū)。但從虹橋交通樞紐-虹橋天地往外，商業(yè)氛圍斷崖式銳減，數(shù)百米外即進入低密度的大型住宅區(qū)。在這一區(qū)域里傳統(tǒng)線下餐飲店很難活的很好，但是互聯(lián)網(wǎng)的力量催生了這一類“外賣次級商圈”。

虹橋萬科和萬科時一區(qū)地處商務區(qū)，底樓的美食城和步行街主要服務上班白領；盡管這些美食街離大型住宅區(qū)也不算遠，但相比本就臨近住宅區(qū)的餐飲店來說，仍然是“遠了幾百米”。這些地段的租戶生意白天熱鬧、晚間慘淡，收益缺乏保障，租戶更換頻率特別高。

而外賣服務的出現(xiàn)，抹平了數(shù)百米的空間差距，“拯救”了這些“邊緣戶”。如今美食城和步行街的近50家商戶幾乎全部入駐外賣平臺，白天服務白領，晚上服務住戶，熱鬧一整天。生意好起來了，地段租戶的更換頻率也明顯下降了。

居民區(qū)里的“商業(yè)黃金地段”

如果把虹橋的例子概括為“開在商務區(qū)，服務生活區(qū)”，那么真如就是“開在生活區(qū)、服務商務區(qū)”?；ヂ?lián)網(wǎng)打開的線上市場讓攤位的地理優(yōu)勢影響下降，“黃金地段”的定義得到了延展，居住區(qū)也可以獲得新的城市職能。

普陀真如的蘭溪路、南石二路是上海的老居住區(qū)，臨街約有30家餐飲商戶，堂食顧客多來自周邊小區(qū)的老上海人和普陀區(qū)中心醫(yī)院病人家屬。居民區(qū)的門店房租較商圈更便宜，而外賣的上線讓他們同樣可以做起商圈里的生意。如今，這些臨街商戶外賣訂單中超過70%來自周邊的環(huán)球港、近鐵城市廣場、中關村科技大廈等商務商圈。

不僅如此，就連藏在居民樓之間的曹楊八區(qū)菜市場今年也新開辟了美食街，街上十多家堂食生意不忙的商戶也正在嘗試外賣生意。

遠郊產(chǎn)業(yè)園的“幸福感提升”

外高橋保稅區(qū)瀕臨長江入?？?，以出口加工、物流倉儲、大宗貿(mào)易為主的產(chǎn)業(yè)類型導致了其“地廣人稀”的空間格局，無法支持傳統(tǒng)線下商業(yè)發(fā)展。但是互聯(lián)網(wǎng)的力量延伸了商家的服務范圍，使得新形態(tài)的餐飲店可以存活在這樣的地區(qū)。

“歲金3D廣場”位于高橋鎮(zhèn)居民區(qū)，是外高橋保稅區(qū)周邊為數(shù)不多的線下商業(yè)聚集地之一。受制于本地居民年齡偏大、與保稅區(qū)距離十分尷尬（2公里、步行超過15分鐘）等多重要素，場內(nèi)人氣一般。

如今，這里的餐飲商家超過85%都入駐了外賣平臺，外賣訂單整體占比在70%。在互聯(lián)網(wǎng)的助力之下，保稅區(qū)內(nèi)聚集的白領外賣需求重新盤活了廣場的生意。

在互聯(lián)網(wǎng)浪潮下，傳統(tǒng)的“金角銀邊”可能不再那么有優(yōu)勢了，傳統(tǒng)的“草肚皮”也不再是無人問津。互聯(lián)網(wǎng)的力量，推動了租金和流量的重新博弈，促成了城市不同空間的商業(yè)價值變遷，最終呈現(xiàn)出更加扁平化和碎片化的城市線下商業(yè)空間。我們的城市被“拍扁”了。

1.本文由城市數(shù)據(jù)團和餓了么聯(lián)合原創(chuàng)。

2.文中“線下餐飲店”指來源于某線下餐飲推薦平臺的約8萬個門店樣本，“外賣餐飲店”是餓了么隨機抽樣的6萬家餐飲店樣本。有許多店同時開展線下堂食和線上外賣服務，兩組數(shù)據(jù)會有重疊。但由于數(shù)據(jù)經(jīng)過了脫敏處理，線下餐飲店和外賣餐飲店數(shù)據(jù)無法打通，我們無法識別出哪些店只做堂食、哪些店只做外賣、哪些店都做。因此，我們根據(jù)數(shù)據(jù)來源的特性，將兩組數(shù)據(jù)分別指代為線下店和外賣店進行比較分析。